prodazhacen

Внимание. 24 марта 2016 года опубликован следующий документ:

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.12.2015 № 989 " Об утверждении требований к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" , федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики" (Зарегистрирован в Минюсте России 21.03.2016 № 41484). В разделе II данного документа опубликованы "Требования к содержанию жалобы".

Помоги себе сам. Азбука по работе с оценщиками.

Шаблон жалобы на некачественные оценочные услуги

В связи с участившимися обращениями потребителей оценочных услуг в саморегулируемые организации с жалобами на оценщиков, предлагаем вашему вниманию шаблон «Мотивированной жалобы в СРОО».

В случае затруднения по написанию, вы можете обратиться за консультацией к специалистам.Саморегулируемая организация оценщиков« название »Адрес: г. Москва, ……….. Иванова Иван Ивановича ,Адрес: …………..Эл.почта: --------Телефон: -----

Оценщиком ФИО по договору с контрагент был подготовлен отчет № ___ от дата об оценке рыночной стоимости указать объект оценки. Как потребитель оценки (или - как лицо, чьи интересы затронуты или могут быть затронуты в результате использования стоимости, указанной в отчете) считаю, что оценка выполнена с многочисленными нарушениями действующего законодательства, регулирующему оценочную деятельность в РФ, а именно:

Далее необходимо последовательно, исходя из текста отчёта, описать нарушения, которые по вашему мнению имеют место. При этом важно знать, что саморегулируемая организация, в обязанности которой входит проверка поступившего заявления, будет проверять только те замечания, которые указаны в жалобе. Не следует рассчитывать, что саморегулируемая организация, выявив при проверке дополнительные нарушения, будет иметь их в виду при принятии решения о привлечении/непривлечении оценщика к дисциплинарной ответственности.

От саморегулируемой организации может поступить предложение заключить возмездный договор на проведение экспертизы отчёта. Если вы уверены, что выявленные вами замечания существенны и достаточны для привлечения оценщика к ответственности, с таким предложением соглашаться не стоит. Помните, проверка по жалобе является для СРО обязательной, а для Вас – безвозмездной.

Ниже приведен пример мотивации жалобы (образцы мотивации не связаны между собой, а лишь дают вариации обоснования. Желательно придерживаться последовательности изложения в отчете, либо следующей: применение стандартов, точное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, обоснование отказа от применения подходов к оценке, ………………………).

1. оценщиком в нарушение стандартов оценки не проанализированы ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков. Вместе с тем, к таким факторам прежде всего относится разрешенное использование земельного участка. В связи с допущением такой ошибки оценщик далее неверно рассчитывает стоимость участка. Также в нарушение стандартов оценки неправомерно указано только среднее значение (без указания нижней и верхней границ) стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и под строительство коммерческой недвижимости, но приведенные данные ничем не обоснованы, ссылки и копии страниц-интернет, где данная информация была опубликована, отсутствуют. Проведенный в отчете анализ не отражает диапазон значений ценообразующих факторов. Это привело к ошибочности результатов оценки, т.к. оценщик не имел возможности провести проверку расчетов на предмет попадания результата в выявленный в результате анализа рынка диапазон. Итоговая арендная плата земельных участков с разрешенным использованием производственно-складского назначения получилась дороже арендной платы земельных участков с разрешенным использованием торгово-офисного назначения, что является нонсенсом – «коммерческие» земли на рынке всегда предлагаются по более высокой цене, по сравнению с ценами на «производственные» земли. Все выше изложенное является нарушением принципа обоснованности. А результатом ошибки является искажение величины арендной платы.

2. На стр ХХ отчета об оценке Оценщик в качестве ставки капитализации определяет ставку рефинансирования ЦБ. Это является введением в заблуждение, поскольку согласно всем известным методическим источникам в области оценочной деятельности под ставкой капитализации понимается ставка норма дохода, которая отражает имеющуюся на рынке взаимосвязь между годовой суммой поступления от арендной платы за землю и рыночной стоимостью земли. Ставка рефинансирования определяет стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых Центральным банком РФ коммерческим банкам.

3. в качестве аналога в сравнительном подходе для вида использования «производственно-складского назначение» использован земельный участок с разрешенным видом использования «торгово-офисное назначение». Вместе с тем, разрешенное назначение земельного участка является ценообразующим фактором, что, в частности, следует из вывода, представленного в абзаце Х на стр ХХ отчета об оценке: «рыночная стоимость объектов будет максимальной при условии их использования в соответствии с их разрешенным использованием..». Определение стоимости на основании аналогов, имеющих иное разрешенное использование, является ошибочным и недопустимым. Результатом такой ошибки является искажение величины арендной платы

4. Оценщиком нарушен принцип достаточности, согласно которому оценщик должен использовать информацию в таком объеме, при котором использование иной информации не ведет к значительному изменению стоимости объекта оценки. Таковой является информация о ценах сделок по продаже аналогичного имущества. Анализ цен сделок позволяет сделать вывод о том, что их уровень существенно ниже тех цен, которые установлены в отчете об оценке (привести примеры иных цен сделок/предложений)

5. На стр. ХХ приведена таблица, в которой указаны ставки аренды по договорам, заключенным Департаментом имущественных и земельных отношений с арендаторами. Однако, содержащаяся в таблице информация ничем не подтверждена. Также не указано и не подтверждено, какой вид разрешенного использования имелся у объектов, отобранных оценщиком из предоставленной Департаментом базы, каков срок аренды, какой размер арендованных участков, являлись ли участки свободными или были застроенными, каково место расположения участков.

6. В отчете отсутствуют копии источников использованной оценщиком информации, в связи с чем невозможно провести проверку промежуточных выводов оценщика, представленных в таблице на стр ХХ, что нарушает принцип проверяемости

7. При применении доходного подхода к оценке оценщик в нарушение стандартов оценки не обосновал выбор метода оценки, что привело к ошибочному результату оценки. Это связано с тем, что каждый метод имеет свои условия применимости. Так метод рекапитализации, с помощью которого оценщик рассчитал величину арендной платы основан на методе капитализации (подробнее о методе в ответе на вопрос № 3). А метод капитализации может быть применен только в случае:

При оценке величины арендной платы за пользование земельным участком в тех правоотношениях, которые установлены договором аренды, переход права собственности к арендатору не предполагается.

8. оценщиком нарушены основные принципы оценки. Отсутствие должного обоснования и нарушение принципа однозначности в итоге привело оценщика к ошибочным выводам. Необходимость соблюдения указанных выше принципов оценки важно не только для понимания пользователем отчета об оценке важности принятых оценщиком решений, но и для самоконтроля оценщика

9. В разделе «Определение стоимости сравнительным подходом» отсутствует какое-либо подтверждение используемой оценщиком ценовой информации, в том числе не указана дата актуальности информации, отсутствуют распечатки источников информации. В отношении отдельных аналогов указана недостаточная информация (отсутствует описание точного местоположения). С учетом того, что ул. Октябрьская имеет протяженность несколько километров и в разных ее местах стоимость недвижимости разная, невозможно сделать однозначный вывод о ценности местоположения (проведение оцифровки фактора местоположения) при отсутствии данных, в каком месте находится аналог. При таких обстоятельствах сделанная оценщиком оцифровка не может быть признана достоверной, что, естественно, повлияло на итоговую стоимость объекта оценки. Это нарушает принципы обоснованности и проверяемости (п. 4 ФСО-3).

10. Пна стр. 21, 29, 30, 34, 36 отчета приведены ссылки на источники информации, однако эти ссылки не позволяют установить авторство, т.к. не конкретизированы выпуски газеты «Моя реклама» (№, дата), что не позволяет перепроверить, была ли такая информация в действительности. Также невозможно перепроверить информацию, которая происходит от указанных на стр. 21 агентств недвижимости. В практике оценочной деятельности такая информация берется с официальных сайтов агентств, но так как информация на сайтах может изменяться (в том числе номера телефонов), к отчету прикладывается копия страницы сайта, на которой была размещена используемая оценщиком информация. В отчете таких копий нет.

11. В рамках применения сравнительного подхода к оценке оценщик не представил ни одного доказательства (расчета) размера применяемой им поправки. Такое изложение доказательств не позволяет пользователю отчета проверить правильность утверждений и предположений, и, следовательно, не позволяет повторить результат оценки (нарушение принципа проверяемости). Отсутствие обоснования нарушает принцип обоснованности

12. Согласно стандартам оценки под аналогами объекта оценки понимаются объекты, сходные с объектом оценки по своим экономическим и физическим характеристикам. Объект оценки известен и описан. В отношении же аналогов, используемых оценщиком, точной и подтвержденной чем-либо информации нет – поэтому неизвестно, в связи с чем оценщиком применена поправка на тип двигателя аналога, корректировка на пробег, корректировка на состояние аналога, корректировка на комплектацию. Такие расхождения позволяют говорить о нарушении принципа однозначности (что приводит к введении в заблуждение пользователя отчета). При этом ни одна из поправок на перечисленные факторы, не обоснована (почему 5%, а не 2% и т.п.). Последняя причина не позволяет пользователю отчета проверить правильность и обоснованность рассуждений оценщика

Оценщик недобросовестно подошел к выбору аналогов. Во-первых, сами аналоги по цене в пересчете на 1 кв.м. общей площади значительно отличаются друг от друга (1-63 636 р/кВ.м.; 2- 89 516 руб/кВ.м.; 3 – 39 743 руб/кВ.м.). Т.е. самый дорогой отличается от самого дешевого на 228%, дорогой от среднего по цене на 41%, средний по цене от самого дешевого на 61%. Из одних этих цен следует, что подобранные объекты не только не являются аналогом для объекта оценки, но и не являются аналогами между собой. Оценщик должен был выяснить, в чем отличие этих объектов от оцениваемого. Возможно в более дорогом ремонте (но нужно точно знать, каков он у аналогов), возможно они расположены в новых постройках, возможно они находятся в домах с другой группой капитальности (с ж/б перекрытиями, более высокими потолками) и т.п. Как видно из отчета, ничего этого сделано не было.

13. Кроме того, используемая оценщиком информация должна быть достаточной для того, чтобы сделать правильный вывод о рыночной стоимости (п. 19 ФСО № 1). Та информация, которая использована оценщиком, характеризует запрашиваемую продавцом цену (не сделка). Ее можно было бы использовать, если в открытых источниках информации (газетах, официальных документах, интернет) нет иной информации, использование которой могло привести к другой стоимости. На самом деле такая информация есть, например, информация МО «г. ХХХХ» об итогах аукционов по продаже муниципального недвижимого имущества (прилагается). Так в июне 2009 года было продано встроенное помещение общей площадью 116,8 кв.м. за 2385450 рубле (20423 руб/кВ.м.), встроенное помещение площадью 85,4 кв.м. по цене 2714000 рублей (32096 руб/кВ.м.). Использование этой информации позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода получилась бы иной, и, следовательно, результат подхода по отчету оценщика является недостоверным.

14. Оценочная деятельность регламентируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и принятыми в соответствии с указанным законом Федеральными стандартами оценки № 1-3 (далее по тексту ФСО 1, 2, 3). Пунктом 13 ФСО-3 установлено, что содержащееся в отчете об оценке описание последовательности определения стоимости объекта оценки должно позволять «пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных знаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки».

15. Ставка доходности определена оценщиком в размере 15,81% методом кумулятивного построения. Это не самый точный метод расчетов (искусственный). Кроме того, безрисковая ставка, взятая оценщиком, представляет собой доходность в валюте «евро», тогда как доходность объекта определена в РУБЛЯХ. Таким образом, в дальнейшем денежные потоки в рублях дисконтируются по валютной ставке. Это грубейшее нарушение (все равно, что сложить километры с литрами).

16. Оценщиком для объекта оценки была определена ставка аренды, равная 417 руб/кВ.м. в месяц. Однако ничего не сказано, входит ли в эту ставку налоги, или нет. Это вводит в заблуждение пользователей отчета и может повлиять на результат.

17. Отсутствует обоснование отказа от применения затратного подхода. Формулировка оценщика о том, что затратный подход им не применяется «в виду некорректного отражения некоторых статей баланса», а равно и утверждение о том, что «имущественный комплекс предприятия ….отражает лишь текущее состояние предприятия, выраженное через состояние его активов и обязательств» нельзя признать обоснованием отказа, т.к.:

· первое утверждение является подтверждением нарушения оценщиком принципа однозначности (п. 4 ФСО-3). Получается, что оценщик, использует те же самые балансовые данные в рамках применения доходного подхода к оценке, тогда как для применения затратного подхода эти данные почему-то являются неадекватными (неприменимыми).

· В методических источниках по оценке бизнеса (например, в упомянутом оценщиком учебнике под ред А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой – «Оценка бизнеса», в Руководстве по оценке стоимости бизнеса (ЗАО Квинто-консалтинг, 2000 год, под ред В.М.Рутгайзера) и др. прямо говорится о том, что затратный подход (так называемый метод чистых активов) применим, когда предприятие владеет значительными материальными активами и оно будет оставаться действующим). Металлургическое предприятие как раз и относится к таковым. Осуществление бизнеса, связанного с металлургией, невозможно без наличия специализированных активов.

Кроме того, в силу п. 20 Федерального стандарта оценки оценщик обязан применить три подхода к оценке, а в случае невозможности применения он должен указать причины. В рамках применения затратного подхода оценщик производит анализ имеющихся у предприятия статей баланса, при необходимости проводит их корректировку (данная процедура называется нормализация баланса и предусмотрена методиками оценки затратного подхода, изложенными во всех без исключения методических источниках). Это же описывается и Международными стандартами оценки – Международным руководством по оценке 6 (МР 6). Оценка стоимости бизнеса (оценщик в приложении ссылается на данные стандарты как использованные при оценке источники).

В связи с этим, отказ от применения затратного подхода приводит к искажению итоговой стоимости.

18. Оценщик в рамках сравнительного подхода на стр. ХХ отчета приводит формулу расчета поправок к ценам сопоставимых объектов. Данная формула представляет собой перемножение множителей. Однако, при внимательном рассмотрении таблицы сравнения на стр. ХХ мы видим, что корректирующие показатели (множители, выраженные в %), вопреки приведенной формуле не перемножаются, а складываются. Подобное обстоятельство является ничем иным, как введением пользователя отчета в заблуждение (запрещено стандартами) и нарушает принцип проверяемости – как пользователю повторить результат оценщика, если неизвестно, множители необходимо складывать или перемножать?

19. В рамках сравнительного подхода (стр. ХХ отчета) оценщик не представил ни одного доказательства размера применяемой им поправки. Так, например, в поправке на местоположение оценщик пишет, что коэффициент поправки лежит в пределах 5-45 %, но ничем это не подтверждает. Также ничем не обосновывается и сам выбор поправки в пределах этого диапазона. То же самое наблюдается и в отношении остальных поправок. Такое изложение доказательств не позволяет пользователю отчета проверить правильность утверждений и предположений, и, следовательно, не позволяет повторить результат оценки (нарушение принципа проверяемости). Отсутствие обоснования нарушает принцип обоснованности.

20. Согласно ФСО-1 под аналогами объекта оценки понимаются объекты, сходные с объектом оценки по своим экономическим и физическим характеристикам. Объект оценки известен и описан на стр. ХХ отчета. В отношении же аналогов, используемых оценщиком, точной и подтвержденной чем-либо информации нет – неизвестно, в каком доме они расположены (тип дома, конструктивное исполнение, год постройки), на каком этаже расположены объекты. Кроме того, размеры аналогов не соответствуют размеру объекта оценки, но никаких корректировок по данному факторы в таблице сравнения нет. В то же время на стр. ХХ отчета оценщиком указано, что размер объекта – это один из ценообразующих факторов. Такие расхождения позволяют говорить о нарушении принципа однозначности (введении в заблуждение).

На основании вышесказанного прошу вас провести проверку деятельности оценщика и принять к нему меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством об оценочной деятельности.

Иванов И.И. ______________________

ВНИМАНИЕ! ПРОВОДИТСЯ ОБНОВЛЕНИЕ МАТЕРИАЛА В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЯМИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ. ЯНВАРЬ 2016

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎

Шаблон жалобы на некачественные оценочные услуги - prodazhacen — ЖЖ

prodazhacen

О ресурсе

Основные направления

Факты и явления

Общие обзоры

Сборники материалов

Архив статей

Контакты

Правовая оговорка